Assemblea di condominio: quali obblighi per l’amministratore?

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Un recente caso di cui lo Studio Legale Di Meo è stato investito, ha ad oggetto l’impugnazione della delibera di approvazione del bilancio consuntivo da parte di un’assemblea condominiale. In particolare, alcuni condomini hanno proposto la suddetta impugnativa davanti al Tribunale di Avellino, lamentando, tra l’altro, la presunta “omissione della relazione al bilancio consuntivo”, tale essendo stato, sia pure in un quadro più articolato, uno dei supposti vizi inizialmente denunciati fini dalla mediazione obbligatoria.

Per altro, in via primaria venivano sollevate una serie di altre censure di merito, aventi lo scopo di delineare una contabilità alternativa, ed in quanto tali – come evidenziato nelle difese dell’Avv. Ferdinando G. Di Meo – intrinsecamente inammissibili, in ossequio a quanto chiarito dalla giurisprudenza. Si è infatti affermato che lintervenuta approvazione, da parte dellassemblea condominiale, dei rendiconti consuntivi, costituisce pur sempre, dal punto di vista civilistico, un atto vincolante, con conseguente limite ad una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione” (Tribunale di Roma, sez. V, 26.04.2019 n. 8798). Infatti, la deliberazione può essere impugnata dai condomini non consenzienti, per ragioni non già di merito, ma solo di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., poiché non è consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera”, nei casi e nei modi previsti (Cassazione civile, sez. II, 04.03.2011 n. 5254). Tanto in quanto il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che deve avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale (Cassazione civile, sez. VI, 17.08.2017 n. 20135).

Quanto ai vizi di legittimità, o, meglio, supposti tali, i condomini in questione hanno promosso l’impugnazione davanti al Tribunale di Avellino, meglio specificando quanto genericamente lamentato, in sede di mediazione, con riferimento ad una supposta omissione della relazione al bilancio consuntivo. In particolare, gli attori hanno denunciato l’avvenuta violazione del diposto dell’art. 1130 bis c.c., secondo il quale, come noto, il rendiconto contabile è necessariamente composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa della gestione.

Ebbene, tale contestazione è stata agevolmente contrastata dall’Avv. Ferdinando G. Di Meo, attraverso la relativa produzione documentale, in sede di costituzione. I documenti in questione erano stati infatti regolarmente elaborarti, acclusi agli atti dell’amministrazione condominiale e posti nella piena conoscibilità dei condomini, i quali, tuttavia, non hanno ritenuto di richiedere all’amministratore né di prenderne visione, neanche in sede assembleare, né di estrarre copia preventivamente. Le parti attrici, per il vero, a sostegno della loro azione, hanno invocato un precedente giurisprudenziale, ossia, Cassazione civile, sez. VI, 20.12.2018 n. 33038, ritenendo impropriamente di poterne ricavare, a carico dell’amministrazione, un obbligo di allegazione, all’avviso di convocazione dell’assemblea, dei documenti innanzi indicati.

Verità è che dal riferito pronunciamento si ricava unicamente che il rendiconto contabile è necessariamente composto dal registro contabilità, dalla nota sintetica esplicativa e dal riepilogo finanziario, e non certo un obbligo di allegazione all’avviso di convocazione assembleare. Infatti, come chiarisce la Suprema Corte, l’amministratore del condominio è soltanto tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà”.

In sostanza, la violazione dell’art. 1130 bis c.c., rilevante come vizio di legittimità ai sensi dell’art. 1137 c.c., non può essere desunta dalla mancata allegazione all’avviso di convocazione dei documenti necessari ai fini della valida approvazione del rendiconto, essendo un obbligo di allegazione di tal fatta pacificamente escluso. Si è infatti rilevato che in materia di condominio, non è configurabile propriamente un obbligo, per l’amministratore condominiale, qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dellassemblea. Infatti, ad ogni condomino è consentito di esprimere il suo parere in seno all’assemblea stessa, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione. Da ciò consegue che, ove la menzionata facoltà non sia esercitata, il singolo condomino non può far derivare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione in materia contabile per la sola mancata allegazione all’avviso di convocazione del rendiconto o del bilancio poi approvato e per la sola circostanza che egli non abbia inteso – per sua scelta – partecipare all’inerente assemblea, poiché, per effetto della successiva comunicazione della delibera approvata, egli ha il diritto di impugnarla per motivi che attengano alla modalità di approvazione o a profili contenutistici della stessa, ma non certamente per la sola omessa allegazione preventiva del documento (sul quale deliberare) all’avviso di convocazione dell’assemblea recapitato ritualmente al condomino” (Cassazione civile, sez. II, 15.10.2018, n. 25693; idem, Cassazione civile, sez. VI, 25.06.2018, n. 16677).

La fattispecie sottoposta all’attenzione dell’Avv. Ferdinando G. Di Meo, per altro, presenta un ulteriore profilo estremamente interessante. Difatti, le parti attrici in sede di mediazione obbligatoria, hanno genericamente dedotto – come già anticipato – l’omissione della relazione al bilancio consuntivo, senza fare riferimento alcuno alla violazione dell’art. 1130 bis c.c. L’oggetto della mediazione, per questa materia obbligatoria, era dunque diverso, per causa pretendi, dall’oggetto del giudizio introdotto davanti al Tribunale di Avellino. Circostanza, questa, tutt’altro che irrilevante.

In effetti, è noto che lart. 5 D.Lgs. 28/2010 prevede che ‘’chi intenda esercitare in giudizio unazione relativa ad una controversia in materia di condominio […] è tenuto, preliminarmente, ad esperire il procedimento di mediazione’’. Lart. 4 del medesimo decreto afferma che “l’istanza deve contenere l’indicazione delloggetto e delle ragioni della pretesa”. Dalla non coincidenza tra l’oggetto della mediazione e l’oggetto del giudizio discende, dunque, l’improcedibilità della domanda promossa in giudizio.

Se poi si considera che le altre censure attengono a vizi di merito che non possono essere sottoposti alla valutazione del giudice, l’azione pare destinata ad essere integralmente respinta. Ed anzi, quanto alla presunta violazione dell’art. 1130 bis c.c,, l’impugnazione, come conseguenza del mancato esperimento della mediazione obbligatoria, parrebbe persino tradiva, in quanto, di fatto, proposta solo in sede giurisdizionale, oltre il termine di trenta giorni previsto dell’art. 1137 c.c.

CONCLUSIONI: Ciascun condomino ha diritto di impugnare la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, per vizi di legittimità derivanti dalla violazione della legge o del regolamento condominiale. Tuttavia, al fine di evitare azioni avventurose, è buona norma chiedere all’amministratore, prima dell’assemblea, di prendere visione o di estrarre copia – a proprie spese – degli atti di interesse, soprattutto se si tratta di atti di natura contabile. Infatti, non si potrà impugnare la delibera assembleare per il solo fatto della mancata allegazione dei documenti alla lettera di convocazione.

Lo Studio Legale Di Meo ha maturato una solida esperienza in materia di diritto condominiale, anche grazie ai rapporti di costante collaborazione con vari amministratori di condominio. Quello appena illustrato è solo un caso affrontato.

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